近年來(lái)，在房地產(chǎn)行業(yè)一系列調(diào)控政策持續(xù)作用下，房企陷入利潤(rùn)率下滑、融資難度增大的困境。眾多房企開(kāi)始思考轉(zhuǎn)型問(wèn)題，謀求多元化業(yè)務(wù)發(fā)展獲利。其中，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)成為房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)相布局的重點(diǎn)。
東方證券研報(bào)曾指出，目前住房租賃市場(chǎng)規(guī)模達(dá)到1.3萬(wàn)億，預(yù)計(jì)至2030年，整體市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)4.2萬(wàn)億。去年以來(lái)，國(guó)家層面一直構(gòu)建租購(gòu)并舉的住房體系，鼓勵(lì)發(fā)展租賃市場(chǎng)的政策陸續(xù)出臺(tái)。今年4月，證監(jiān)會(huì)、住建部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》，住房租賃資產(chǎn)證券化正式落地。
市場(chǎng)前景廣闊、政策力挺，越來(lái)越多的龍頭房企加入到租賃行列。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，全國(guó)前30強(qiáng)房企已有三成以上正加速布局長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，包括萬(wàn)科、碧桂園、保利、龍湖等。其中，碧桂園于2017年正式成立長(zhǎng)租事業(yè)部，計(jì)劃2018年將規(guī)模拓展至2萬(wàn)間；萬(wàn)科長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)三年已開(kāi)業(yè)3萬(wàn)間，并提出未來(lái)三年打造30萬(wàn)間以上長(zhǎng)租公寓。恒大也于近期發(fā)布規(guī)模高達(dá)100億的住房租賃ABS產(chǎn)品，宣布進(jìn)軍長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域。
在傳統(tǒng)地產(chǎn)商之外，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)還存在大量專門(mén)從事租賃的新興企業(yè)，比如獨(dú)立創(chuàng)業(yè)的魔方公寓、YOU+等。與此同時(shí)，市場(chǎng)新興品牌也在不斷崛起，優(yōu)客逸家、V領(lǐng)地、青客公寓等近期也相繼迎來(lái)新一輪融資。在政策、資本和消費(fèi)升級(jí)等共同作用下，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)已是一片紅火之勢(shì)。
不過(guò)，盡管前景廣闊，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)仍面臨諸多痛點(diǎn)，行業(yè)內(nèi)企業(yè)普遍存在投入大、周期長(zhǎng)、盈利難等困境，資產(chǎn)價(jià)格高企導(dǎo)致租金回報(bào)率長(zhǎng)期較低。克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)顯示，目前長(zhǎng)租公寓的行業(yè)平均利潤(rùn)水平僅僅在2%-4%，現(xiàn)金流回正周期至少需6年以上。
風(fēng)口之下，殘酷的洗牌也在同時(shí)進(jìn)行。今年以來(lái)，包括好租好住、愛(ài)公寓、長(zhǎng)沙優(yōu)租客等長(zhǎng)租公寓企業(yè)，都因資金鏈斷裂導(dǎo)致倒閉或危機(jī)。隨著入場(chǎng)者增多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將愈加激烈。在資本退潮后，一些難盈利、不規(guī)范的中小品牌難以逃脫被洗牌的命運(yùn)。
長(zhǎng)租公寓屬于近幾年的新興行業(yè)，一直面臨著政策滯后導(dǎo)致的不確定性，沒(méi)有明確的行業(yè)歸屬，因而其經(jīng)營(yíng)的合法性和征稅依據(jù)無(wú)從確定，在一定程度上可能會(huì)遭遇局部的執(zhí)法隨意性。盡管住房租賃已上升至國(guó)家層面，但目前中國(guó)租賃行業(yè)還沒(méi)有相對(duì)清晰完善的法律法規(guī)出臺(tái)，政府監(jiān)管、行業(yè)自律、業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等方面相對(duì)來(lái)說(shuō)處于真空地帶。
此外，長(zhǎng)租公寓回報(bào)周期較長(zhǎng)，能搶占制高點(diǎn)的基本上是有規(guī)模、有品牌的大型房企，不少企業(yè)的規(guī)模擴(kuò)張基本靠融資，若運(yùn)用加杠桿擴(kuò)張模式，或面臨較大的金融風(fēng)險(xiǎn)。而且目前整個(gè)市場(chǎng)仍處于前期投入期，談?dòng)€為時(shí)尚早。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，長(zhǎng)租公寓企業(yè)應(yīng)當(dāng)通過(guò)優(yōu)質(zhì)公寓運(yùn)營(yíng)服務(wù)來(lái)提升物業(yè)價(jià)值，使企業(yè)擺脫盈利困局，爭(zhēng)取租金收入覆蓋主要成本，降低規(guī)模擴(kuò)張的負(fù)擔(dān)。同時(shí)，還要運(yùn)用合理的金融工具實(shí)現(xiàn)資金回轉(zhuǎn)，盤(pán)活存量資產(chǎn)，使估值提升得以變現(xiàn)，逐步重構(gòu)長(zhǎng)租公寓的資金循環(huán)。
長(zhǎng)租公寓行業(yè)是品牌加資本的行業(yè)，未來(lái)要拼的還是品牌與特色。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，多元化發(fā)展已成為一種趨勢(shì)，但前期仍面臨資金沉淀、回報(bào)周期長(zhǎng)的考驗(yàn)，難以短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)盈利，這就需要更多耐心。而要想找到真正的藍(lán)海，還需在服務(wù)、品牌和特色方面下功夫。（作者為執(zhí)惠文旅資深分析師）
（責(zé)任編輯：韓肖）